明知买了就被割，购房者无奈做“韭菜”！高价车位“捆绑”困局如何解

潮新闻客户端 记者 任思思

今年的杭州楼市，有一类投诉明显增加，即一些红盘，开发商和金融机构达成默契，通过限制按揭的方式“捆绑”销售车位。购房者只有买车位，甚至买多个车位，银行才能通过按揭，不然就拿不到贷款，即便摇到了红盘也买不成。

【资料图】

图源：视觉中国

站在自住的角度，购房者买车位也是理所应当，为何极其不满，到处投诉呢？除了遭遇“捆绑”，失去了选择权利之外，更让购房者生气的是，现在的车位价格普遍虚高，一买入就折价，甚至打对折，自己却只能做被割的“韭菜”。

但对开发商来说，又为何宁愿损害品牌，也必须“捆绑”销售高价车位呢？

房子交付没多久

开发商半价卖车位

前不久，萧山市北板块某楼盘业主收到了小区车位的促销信息。原价29-31万元的车位，现在只需要15万元，直接半价。

虽然开发商明确表示，这一优惠仅针对之前已购车位的业主复购使用，没有购买过的业主不能享受。但实际上，杭州的车位没有产权，只有使用权。没买过车位的业主，也可以适当加价的方式，从复购业主手里购买这些打折车位的使用权。至于加价多少，就根据小区里的供需关系决定，这对于已购业主来说，也相当于变相降价。

崇贤板块杭语清澄的业主，也遇到了车位价格腰斩的情况。杭语清澄在销售新房时，一部分业主以22万元的价格购买了车位。没想到小区刚交付1个多月时间，车位价格直降5万元，变成了17万元，在此基础上，复购的业主还能再优惠5万元。这意味着业主们之前花22万买的车位，瞬间变成了12万元。

为此，杭语清澄业主投诉到临平区住建局，住建局的回复是：“车位降价销售是房产企业的自主市场行为，未违反相关法律政策规定。”

早在2017年，杭州就出台《关于进一步规范商品住房及其地下车位（库）销售行为的通知》相关规定，商品房项目的地下车位价格不得高于楼盘均价的10.5倍。杭语清澄精装修限价2.3万元/㎡，因此，只要车位价格不高于24万元/个，就不算违规。

次新房的二手车位

大部分都贬值

开发商剩余的新房车位打对折卖，那么最近这些年交付的次新房，其二手车位价格又如何呢？记者对杭州部分板块的车位市场调查采访后发现，近五年交付的次新小区二手车位价格，不仅远低于区域内新房车位价，而且和几年前一手买入价格相比还亏了不少。

“我家35万买进的车位，20万才卖出去”、“20多万买来，现在10多万都卖不掉”……网络上关于车位的话题，有不少人表示当初高价买的一手车位，如今放在二手市场只能打折出售。

对于车位贬值，住在余杭良渚的小翀深有感触。2018年，小翀摇中当时的“万人摇”红盘融信·澜天，并在选房当天以21万的价格入手了一个车位。最近，他向中介一打听才发现，当初21万元买来的车位，如今只值15万元，5年亏了30%。

中介经纪人告诉记者，澜天隔壁的未来城二期，和光尘樾当初一手车位27万元，如今二手在售的车位价格21万元。

在勾庄板块，4年前幸福里开盘时，一手车位23万元，现在二手车位价格18万元。

即便是热门的钱江世纪城板块，如果车位单独拿出来卖，也普遍要降价五六万元。

图源：视觉中国

高价车位“捆绑”销售

形成一个困局

在车位配比普遍达到甚至高于1:1.2的当下，车位价格以房子均价10.5倍的上限标准定价，价格虚高，如今已经成为购房者的共识。

10.5倍的标准，初衷是在楼市火爆时期，防止天价车位出现。的确，在前摇号时代，开发商为了变相突破房子限价，出现过刚需楼盘车位80万元的情况。

后来，开发商普遍按这个标准定价，这也使得最近几年杭州商品房小区的车位价格普遍偏高。毕竟，单价3万元的刚需楼盘，车位定价就是30万元。尤其是敢于“捆绑”车位的红盘，往往房价较高，车位价格自然也高，动辄四五十万元。购房者明知自己刚买入车位后就会折价，自然不甘心当“韭菜”。

既然如此，为何开发商在车位的定价上不随行就市，一开始就参考周边小区二手车位价格，定得低一点呢？很大的原因，是前几年土地市场较热时，开发商在拿地时测算的利润，包含了较高的车位价格，因而要是降低车位价格，利润指标就无法实现。不少开发商就直言，在杭州，很多项目的利润只能靠车位实现。

而敢于“捆绑”高价车位的，则往往是红盘。红盘的土地溢价往往封顶，因而开发商的利润微博。红盘的一二手房倒挂红利较大，开发商通过“捆绑”高价车位的方式，与购房者分利，增加项目的利润。在丰厚的红利面前，即便“捆绑”车位，开发商也不担心购房者不屈从，前期把大部分车位卖掉了，剩余车位再进行降价促销。

这也导致困局的诞生。开发商为了实现利润指标，车位的定价偏高；购房者发现车位价格越到后面降价越多，一开始不愿意购买，但无奈被“捆绑”，就去投诉；开发商明知品牌会受损，但为了将高价车位卖出去，只能出此下策。

事实上，这一困局中没有真正的赢家。

开发商试图降低车位成本

建议热门地块增加利润空间

这一困局如何能解呢？有开发商表示，最理想的情况是在土地出让阶段，就给热门地块留出充足的利润空间，同时给车位也限定一个均价。

增加利润空间，就是增加地块的房地价差，要么就是地价让利，要么就是提升限价，使得开发商通过地上建筑面积的销售就能获取利润。

一些开发商则想办法压缩车位建设成本，如在规划阶段就尽量把户型面积做大，这样一来，小区里房源套数变少，相对应的车位数量也可以减少，原本需要挖两层地下室才能满足车位配比，如今只要挖一层就够了，成本就大大减少。

但这个方法也有局限，一个楼盘的户型设置，也和所处的位置和产品定位有关。一些价格较低的刚需楼盘，仍然需要做尽量多的小户型，盲目做大户型反而会造成滞销。

温州金茂西塘未来社区Loft车位的新技术

还有开发商尝试引进新的技术来降低成本。如温州的金茂西塘未来社区，采用了Loft车位的新技术。西塘未来社区的设计师林正祥介绍说，传统地下室如果要建两层，通常会挖到7.2米的深度，而Loft车位只需要挖到6米深度。这样一来，光是在土建成本上，就比挖2层地下室节省了15%的成本，还不算保温层、装饰等成本的节省。

车位成本降低了，车位价格也有条件回归合理水平。

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