楼市拐点来了吗？

上个周末，随着上海、北京先后宣布执行"认房不认贷"政策，一线城市全部都表态了。

(资料图片仅供参考)

本周，几大国有银行也都官宣开展存量房贷利率调整工作。当利好消息接连不断，市场表现怎么样？多重刺激之下，楼市会否迎来拐点？

新政实施一周 楼市表现如何？

这几天，中介公司工作人员王道乐感受到的最大变化是，约客户的成功率变高了。相较于以往电话另一端的迟疑，现在的客户愿意出来看房，也有不少主动来添加经纪人好友。数据似乎也印证了他的感受。刚刚出炉的二手房成交数据显示，8月份上海成交二手房1.4万套，是自3月份连续下行以来的首次环比增长。

对此，上海太平洋房屋总部业务管理中心总监董延平告诉记者，刚刚过去的这一周，他们的交易量增长了近50%。从区域上来看，浦东、闵行和松江区的增长最为明显；从房屋类型上来看，新房购买者的增量则要多于二手房的购房者。

在易居研究院研究总监严跃进看来，"‘认房不认贷’能够实际上降低首付和房贷利率，对购房者有重要的影响，上海市作为全国最大的房地产市场，新政策的施行有助于进一步降低购房成本，能够进一步释放合理住房消费需求，后续对房地产市场，尤其是上海的交易行情有十分积极的意义"。

据易居研究院分析，目前上海市的新房平均总价大概为500万元左右，在"认房不认贷"政策执行前，二套房的最高首付比例为70%，即首付款需要350万元。而按照现在新政策，若纳入到首套房的认定范畴，那么首付款大约需要175万元。据此对比，首付款直接减少了175万元，相当于房价款的35%。

同时，在纳入首套房标准后，房贷利率等也都一并下调。当前上海二套房利率为5.25%，按照贷款本金200万元、30年期等额本息计算，其利息总支出约为198万元，月供约为11044元/月。若按新的政策，其利率为4.55%，其利息总支出约为167万元，月供约为10193元/月。对比来看，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元/月。

相比于新房市场的"立竿见影"，上海二手房市场出现了新的特征，即挂牌量明显增加。据上海链家方面提供的数据显示，上周末新增挂牌量较之前增加了65%左右，周末成交量也相比于之前增加70%左右。

"金九银十"可期 不必担心市场过热

被业界称为"超预期"的利好政策带动了楼市的活跃度。传统意义上的"金九银十"能否再现？业内给出的答案是，值得期待。

在严跃进看来，9月到12月是楼市每年冲刺的关键期，尤其每年9月、10月是楼市的销售旺季，素有"金九银十"的说法，这一阶段一线城市的楼市表现对全国市场影响非常大。此次一线城市纷纷官宣执行"认房不认贷"政策，从短期看，让楼市"暖意"初现，对于其他城市也具有一定的引导意义。尽管，眼下很多"立竿见影"的成交都属于此前已经看房但一直在"等风来"的客户，他们只待政策落地就达成成交，但接下来几个月，楼市表现"相当值得期待"。

楼价会否就此开启"飞涨模式"？对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，"市场不会过热"。

由于在新政出台前，上海楼市的成交状态实际上是偏冷的。据中指监测数据，上海新建商品住宅（不含保障房）已连续两月成交低于5000套，而二手房已连续4个月成交低于"荣枯线"。对于房地产交易来说，有一个最重要的原则是"量在价先"——当交易量还未达到"及格线"的时候，价格自然不会"暴走"。

在复旦发展研究院讲师、复旦大学金融研究院兼职研究员杨秋怡看来，"金九银十"时间段内不会发生房价暴涨的另一个重要因素是，疫情后，全国居民人均可支配收入增速有所放缓，这可能购房者会比过去更加"纠结"。

严跃进也指出，调控是动态的，政策的"加减法"是根据市场反应而定，不会出现市场"过热"的情况。他表示："这次放松是有节奏、有步骤的放松，比如目前是已经放松限贷，而一线城市的限购还是未松动的，所以‘金九’之前密集出台政策也是在试探市场的反应。如果市场回暖可以符合预期，那么后续政策的宽松尺度是可以再调节的。所以，从这一点来说，政策是在‘动态调整’，并不是一下子全部放开，因而也不会引发市场过热的情况。"

长三角频频出手 健康的房地产市场如何建立

为了让楼市平稳、健康发展，长三角的管理部门有多拼？据统计，2023年上半年，中国超过百城出台了房地产政策，总数超过300条。而以上海、杭州和合肥为代表的37个长三角城市发布了超过70条稳楼市政策，占比接近四分之一。

大部分政策都覆盖全省或全市。像安徽省在全省全面推行二手房交易"带押过户"登记模式，以优化二手房交易流程。也有像杭州市的，政策精准到部分城镇，甚至街道。

大部分政策着眼点在于降低购房门槛、保障购房者权益，而合肥积极探索商品房销售按套内面积计价、推进商品房"现房销售"试点等十条举措，也备受关注。

杨秋怡表示，作为房地产市场热度最高的地区之一，长三角地区在楼市调控中一直扮演着重要角色，在政策创新性、精细化等方面进行了诸多探索。未来，随着国家经济持续发展，城镇居民收入水平提高，人们对美好居住生活的向往不断升级，对改善居住条件的需求亦将不断扩大。

此外，随着长三角区域内城镇化进程持续推进，大量农村人口走向城镇，刚性购房需求随之产生。未来推动房地产市场平稳健康发展，要把更多注意力和精力放在居民刚性和改善性住房需求上，从这两个重要方面打开想象空间，才能更好修复市场预期、提振市场信心。

（看看新闻Knews记者 秦扬轲 陈怡）