房子修修补补钱从哪儿来？住建部拟探索建立房屋养老金制度

随着房地产进入存量时代，房屋“养老”已然成了绕不开的话题。日前，在住建部和中国银行会面交流后，“房屋养老金制度”再次成为关注热点。

据住房和城乡建设部主管的《中国建设报》消息，6月26日下午，住建部党组书记、部长倪虹会见了中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行。倪虹在此间指出，要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

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据了解，房屋养老金通常指的是住宅专项维修资金，是用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。房屋养老金制度则是以此为基础，探索实现保障居民住房安全，完善住房设施的制度化和规划化。

事实上，这并非房屋养老金制度的首次提出。

在2022年长沙自建房倒塌事件后，住建部部署开展全国自建房安全专项整治时，便指出要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。

2023年以来，建立房屋养老金制度也曾被多次提及。两会期间有部分人大代表、政协委员建议建立该制度，破解老房维修难题。4月7日，全国自建房安全专项整治工作电视电话会议召开，提出“积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险‘三项制度’试点”。

同时，已经有部分城市开始探索房屋养老金制度试点相关工作。据江苏省住房和城乡建设厅官网，5月12日，住建部赴南京调研探索开展房屋养老金制度试点相关工作。

在诸葛数据研究中心高级分析师陈霄看来，住建部表态要探索建立房屋养老金制度具有重要的风向标意义，意味着对房屋安全的关注度正在提升，也是中央一次明确的发声表态，是房地产行业新模式的重要探索。

不少分析人士认为，存量房屋老化存在着安全隐患，而现有的住宅专项维修资金远远满足不了房屋“应修尽修”的需求，在这一背景下建立房屋养老金制度十分必要。

《中国人口普查年鉴-2020》及相关数据显示，我国城镇家庭住房中，超三成是本世纪之前所建，城镇存量住房规模已超过300亿平方米，且随着房龄增长，老旧住房的占比还在持续攀升。

而现有住房维修资金却面临资金来源单一、资金缺口严重等问题。2023年两会期间，全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强在其提案中指出，目前我国存量住房维修主要依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金进行，单个住宅小区，归集资金规模一般仅为600万~900万元甚至更低。

柴强表示，随着房屋及其附属设施设备日益老化，维修资金需求逐年增加，一些住宅小区的维修资金正快速减少甚至枯竭。同时，我国尚未出台房屋定期检测制度和强制检测规范，由产权人承担的房屋维修养护和安全检测义务难以落实，房屋安全防范和风险控制存在制度空白。

因此，柴强认为有必要建立房屋养老金制度，一方面可以为房屋安全管理体系的建立和运转提供资金保障，另一方面还可以让政府更好地履行房屋公共安全职责。

陈霄也认为，当前全国重点城市迈入存量房时代，存量房屋安全隐患问题日渐突出，大量老旧小区也面临着维护更新的问题。鉴于存量房规模庞大，而现有的住宅专项维修基金远远不能满足需求，市场亟需建立完善的制度，为老旧的房子提供养老保障。

不过目前业内关于房屋养老金的资金来源等问题尚无定论。

柴强建议每年从当年土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例，如按照土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上计提，作为房屋养老金。

另一位在两会期间建议试点创新房屋养老金制度的南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高建议实行分类管理，房屋养老金账户由公共账户和个人账户两部分组成。其中的个人账户即是住宅专项维修资金账户；公共账户资金来源则主要为土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、三供一业移交应归集的资金、城市物业管理奖补资金等。

陈霄则认为，本次住建部与中国银行交流时再次提出探索建立房屋养老金制度，或传递出未来可能会由“政银合作”的方式，探索房屋养老金制度的推进实施。

易居研究院研究总监严跃进表示，房屋养老金制度的建立也创造了许多新的商业机会，对物业公司、中介机构、保险机构、金融机构和建筑企业等来说，可能意味着新的发展机遇和增长空间。