深圳楼市：这些房产流通性很差，谨慎下手！

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1、问：大师兄您好，我想入手石厦的益田名园，122平米880万值得吗？因为我在中港城有个小房子给小孩读书，在益强小学上学，为了住的舒服，只能买周边。月供没问题。

(资料图片仅供参考)

答：益田名园在石厦中区，带荔园小学众孚校区（2019年众孚小学被荔园教育集团收编改名成荔园小学众孚校区），红岭中学石厦校区。益田名园是典型的大户型自住盘，不过楼龄比较老，户型不太符合现在审美，短期内周边会有施工噪音（新天石厦铭苑在建）。这种楼盘单价虽然不高，但是总价不低，未来流通性很差。从流通性和保值升值潜力来说，如果可以接受面积小一点，旁边的新天石厦铭苑或许是更好的选择。

2、问：老师好，我在宝安区深宝花园一套两房，布吉的国展苑一套房子17年入手？准备置换一套，优化一下房产。您有什么好的建议吗？国展苑这套核算了资金成本，每年在亏钱，现在是出手的好时机吗？

答：在深圳，前两年有人受水库影响，过来零首付狂扫价格低廉的老破大老破小，然后静等大面积低总价产生资产裂变，这些楼盘多位于罗湖和布吉。 三年过去了，这批楼盘基本一分没涨，国展苑就是其中之一。 深圳是一个体质特殊的城市，虽然房价很高，但这类房源仍然不受待见。归其原因是因为深圳年轻人多，两三百万的总价宁可选择龙岗坪山次新，也不买这种地段一般，环境糟糕，房龄老旧，品质低劣又没有学位的大塔楼，更不要说五六百万的老破大了，这种注定是沉没资产。布吉片区现状十年内不会改善，国展苑只会越来越破败不堪，及早割肉止损吧，好在你还有时间纠错！

3、问：你好，家里小孩马上出生，家里老人也需要过来带，需要换一套大三房。现在手上有两套房子，分别在龙华的金地上塘和宝安西乡，都是小户型。手上现金150W，月收入3w，考虑居住和投资，该如何置换？您有什么好的推荐呢？

答：你好，接触换房的多了，就发现一个现象，龙华业主换房一般换到福田，宝安业主一般换到南山，龙岗业主一般换到福田或者南山。

现在的福田CBD、后海总部、车公庙、科技园和正在发展中的深圳湾总部基地、留仙洞总部基地、前海也都主要集中在福田南山，刚需可以坐半个小时到一个半小时通勤上班，但当工作几年后会有换房的打算，产业也集中福田、南山、坪山，关外短时间内无法弥补医疗和教育的差距，所以换房的方向是关外往关内跑，工作远的往工作近一点跑，差的学校换好学校，这些资源都集中在在关内。

所以预算1000万以上我的建议都是直接福田南山，最终的城市中心依然会是福田-南山-前海这条线，其他新中心无论如何也无法撼动的地位。如果生活半径在福田，终极置业板块就应该选在香蜜湖。如果生活半径在南山，重点关注科技园，蛇口，前海。

4、问：你好，龙华地铁沿线，投资价值大吗？地铁规划龙华会有3条线，22、25、27号。等到地铁开通，会涨一波吗？

答：地铁五期龙华规划有3条线，22、25、27号线的建设将龙华老城区和油松片区的交通全部打通，并且可以直通南山和福田，方便这些片区居民出行。但是现在的地铁已经不是0-1的时代了，而是一到多的时代，所以地铁能带来的溢价并不会很多。房子更多的价值点还是产业、稀缺的景观资源、顶级学校。

油松未来还有很多旧改项目，现在的旧改项目卓越和奕府，万福花园卖了那么久都没卖完，未来还有很多可供应的，并且城中村太多环境很难改善，不过油松片区的深中龙华校区倒是可以关注。龙华老城区老房子太多，未来也没什么增量。

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