世界快播：北京买房：理清思路，购房建议870

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

(相关资料图)

我需要在短期之内，在城六区外购买住房一套，属于首房首贷。房子不自住，以出租为主，计划持有3-5年，需要快速拿到房本。对房价趋势无法做出准确判断，暂锁定区域通州和亦庄。预算500w左右（少量贷款）户型根据预算考虑三居或两居，持有期间都以出租为主，户型选择一是根据预算，二是根据将来置换。期望持有期间房子能有升值空间。

问题一，在有限预算的情况下，目前楼市加杠杆多贷款是否有风险？

问题二，如果楼市回暖有难度，选择稳妥方案租金可以抵扣月供是否可行？

问题三，我本身没有学区需求，是否需要购买有学区属性的房产升值更有保障？

问题四，选择房龄是否应放在2015年以后，已关注区域是亦庄路东区和台湖，还有通州次新房，但房龄相对较老，未来3-5年能否持有？

A：

1、加杠杆是放大收益和风险，但具体到个人看还贷能力了。能确保还款就无所谓风险，还不上了就暴雷呗，这跟是否加杠杆的关系不大。

2、楼市回暖有难度，我没觉得有多大难度，北京市政府在所有大城市里的筹码是最足的，无论是财政、行政和金融手段都没动用呢，就看想不想用了。所以只能说是在继续限购的背景下回暖有难度，真要想刺激就没什么做不到的。反正前几次都成功了，这看自己的判断吧，判断一下政府和空军键盘侠谁的能力更强。

3、没学区要求，那至少是租金收益低，其他的相当于赌一把。亦庄的风险倒不算大，溢价率不算太高。赌这两年的中高考成绩吧，继续提升就没风险，没上升的话过了高峰期有可能影响溢价部分。

4、房龄是保值的重要因素，但不是决定因素。5年房龄的回迁房未必有30年房龄的老公房保值好。就跟人似的，相亲市场上年龄很重要，但更重要的是外貌和财产收入，30岁的屌丝未必有50岁的土豪受追捧，真要80岁有五套房或许更受追捧呢。房龄因素在越小的城市越重要，北京则在十多年前也适用，这些年那么回事儿了。

5、总之这些问题都有些宏观，我不太懂，讨论这些也没什么意义，还是聊具体的吧。

仅供参考。

二

Q:

目前孩子小学4年级下学期（京籍、外省学籍），计划 2024年转学，孩子普通也不是鸡娃，不重点考虑小学学区（大概率可能调剂到坑小），重点考虑重点初中。预算700左右，房子要求：流通性要好（不会长期持有，看情况孩子上学不需要就出手）+拒绝老破+可以牺牲一些居住属性（三口人）。目前考虑东城（龙体片区/和平里）+ 西城（广外片区）+朝阳（太阳宫/亚运村/望京），具体小区重点看最近一年交易量多的小区为主，确认中。

请问

1）我这边重点考虑龙体/和平里这两个片区对么？而且这两个片区除了房价上的差异，像我这样的条件更应该选哪个区呢？您有没有适合推荐的小区呢？

2）朝阳板块，目前看的小区都是该区偏优的九年直升的学区房，如人潮/陈经纶/80中等。我孩子转学的话，这个逻辑是否正确呢？您更推荐哪个学区或者哪个小区呢？

3）朝阳以上几个学区还是直升好初中，且感觉不差于东城的平均水平，是不是朝阳的好高中比东城少很多，所以朝阳好地段还是不能跟东城比，是么？

4）我孩子马上就5年级了，听说西城明年24年寒假5年级不让转，是不是5年级下学期也不能转呢？另外，落西城以后直接六年级毕业时，参加西城小升初派位不知道对孩子好不好呢？（不好意思，可能问了不该问的过于深了）

A：

1、对不对的没有标准，还是看家庭自身情况吧。相对来讲龙体房龄新的更多，但有被跨区派入天永的可能。和平里更稳妥点儿，就算跨区也是在北城。小区我没推荐的，找当地中介吧。

不过在东城要想得到好成绩也得鸡娃，全北京在哪儿都一样，东城只是清北率低于西城，其他的都差不多。

2、80中和陈本不是直升的，而是初中单独划片，只是片区重合而已。人朝不是太建议，主要是孩子太多，小学大概率调剂，中学的竞争也够大的。先看80呗，老牌儿名校成绩最好。小区问当地中介，就那几个单校的小区，不过基本都是老房。

3、朝阳的高分段和东城一致，也就是牛娃在哪儿都一样，都不会被耽误。平均水平还是有些差距的，朝阳毕竟是在追赶，暂时还顾不上中等或以下的孩子。朝阳的好高中也不少，只是按人数的比例不如东城。

地段儿不好说，只能说单从房子来讲，朝阳大部分学区房的性价比高于东城，也就是东城的溢价率更高，毕竟适应的孩子范围更广。

4、转学无论何时转都是同一届，上下学期一样。尤其好学校本身就不收非京，到了高年级也就没有回老家的，都空不出什么学位。

派位就是凭运气，然后再拼实力。前些年西城状元俞笑就是从房山燕山转入西城广外的，宣外，不算多强，但凭名额分配（校额到校）去了四中成了状元。所以谈不上好不好，还是看自身情况。

5、我觉得还是先评估一下孩子和父母的期望值吧，天牛娃来西城，凭实力得到最牛资源；中上（前30%）的孩子来朝阳，凭房子近牛中，再凭成绩进牛高；普娃东城为主，派位最公平，普高率也比朝阳要高。

仅供参考。

三

Q:

我们又看了下望京陈分和嘉铭东区的房子，从小区环境、房屋条件情况看，倾向于买上京新航线的房子，这个小区今年初也换了万科的物业，感觉还可以。现在就是还有两个问题想再跟章哥咨询下，望章哥不吝赐教。

（1）上京未来的保值增值空间章哥怎么看呢？现在这个时点买入合适吗？

（2）据说望京陈分初中不错，但小学很一般；另外听说小学部中，利泽校区要优于望馨校区（上京对应的是望馨），您对这块了解吗？是否真的如此呢？

A：

1、未来的空间，大概率还跟近几年差不多吧，算比较抗跌而且相对领涨的。在望京内部算不上第一阵营也是第二，至少不会弱，肯定略超大盘。没什么不合适的，还是横盘期，慢慢儿砍价不着急。

2、这种传言主要是当初收望馨的时候传出来的，在当时可以说是对的，所有新收的学校都有这种情况。但一般毕业几届之后就无所谓了，业主们的素质都挺好，生源不会差就不太可能说成绩反倒普通。所以没什么太大意思，真要是小学不行的话中学的成绩从哪儿来啊？反正我觉得没必要纠结这个，当然具体的我也不知道，只是认为不会弱。

仅供参考。

四

Q:

我确实是有个执念，觉得离核心区越近的越牛叉，三环的一定比五环的强。所以这么多年坚守着潘家园的也没换，但也确实是眼看着一年年的比换了房的老邻居的升值的少，所以才有些迷茫了，不知道是应该换掉还是应该继续坚持下去。如果换掉的话我这套小两居能买400多+父母的200多能到700才行换个合适的，但看了几套房还是觉得常营太远。

A：

1、这执念也不能说是错，只是不是全部而已。用收入来打比方吧，很多外地人对北京有执念，认为只要是来了就能年薪几十万。而其实只是北京的平均收入比大多数外地的高而已，但具体到行业和个人就不一定了。房子也是这样，只能说从平均值来说三环的肯定不错，但未必所有的都比五环的强。

2、弘善是前门外的安置房为主，挺好的小区，老北京的氛围浓厚。不过也得想想崇文为什么选中这块地啊？便宜呗。本来朝阳南部就偏弱，南三北五包括东南三环。这块地又是两区交界挨着铁道，更不好卖出高价，所以当安置房倒合适，好地方人家朝阳还留着卖钱呢。

然后这小区的设计师也不大方，光算计着怎么多塞人了，也就忽视了宜居性，不仅密度大，而且好户型也不是太多。再加上物业不是太给力，维护的普通，综合因素造成了升值不太好的现状。

3、我觉得先放平心态吧，没必要非得跟别人比。如果只是自住，那换不换的意义不大，反正也不是为了将来套现。除非是这次置换了，过几年还要置换，那这才值当的折腾，否则所谓的升值就是个数字游戏，纸面财富没必要太在意。反正就是这话，房子是用来住的，还是以交通方便和宜居多考虑吧。

仅供参考。

五

Q:

目前在西直门索家坟有一套90年的42平小一居，3年前买的，3楼，朝东，目前出租中。当初本来打算给老人以后来京养老的，但发现没有电梯，还是不够方便，想着迟早要换。其次，目前在做生意，现金流有些紧，把这套房卖了可以缓解一下压力（不卖也行，也能挺一段时间，就是生活质量会下降）。

面对现在的经济形势，我计划把这套房出手，但是最近都在喊空北京楼市，从保值增值角度来说，我是应该现在就出手呢，还是再半年一年以后，等看看后续情况再说？期待章哥的回答，在此先谢过。

A：

1、不是最近喊空北京楼市，是从1989年至今一直喊空。多数人喊涨的可能就三年，2006、2009和2016，其他都是大多数唱空，顶多是拉平。

2、这就看自己的判断吧，我只能说从全世界的主要城市来说，崩盘后还长期低迷的只有日本。从1990年崩盘后低迷了30年，至今全国均价还跟狗似的趴着呢。但东京房价从2012年之后连涨十年，去年已经完全恢复了最高点。北京的至少也不会太弱吧，大概率能当个对抗通胀的工具。

3、另外现在是全国救市期间，前几次是都成功了，看这次高层的决心和手段吧。一般来说无论投资还是做生意都最好顺势而为，最好不和高层反向操作。所以如果是我就到秋冬之后再看了，犯不上在这会儿出手。

仅供参考。

六

Q:

请问亦庄的上海沙龙大户型、肖村的中海大户型，从短期3～5年升值考虑，还有空间吗？从更长远20年来看，是否这两个都可以做到保值和升值呢？

A：

1、真要20年那肯定是升值啊，全世界除了日本的中小城市之外，恐怕只有阿富汗和伊拉克等战争国家的房价下跌了吧？日本是从1990年崩盘之后整体房价低迷了30多年，但东京近十年来连续上涨，现在已经超过了当年最高点。

所以20年这都没什么意义，想想同样1万块钱在20年前是什么概念吧，未必是房子升值了，更大可能是货币贬值了。所以我认为北京这种城市的房产未必涨多少，但是能作为对抗通胀的主要工具。

2、3-5年是否升值看大盘吧，至少在今年这种经济环境下是没什么下行空间的。全国救市，北京楼市作为标杆如果跌了不合适，其他城市就更没信心了。反正政府手里的筹码足，我认为不至于下跌。

上海沙龙叠加一个学区因素，看今明两年的中高考成绩吧，如果继续有喜报就是利好，溢价至少不下降。中海城则估计没什么特殊的，两区交界的地段儿，朝阳区大概率几年内不会当作重点板块的，没什么利好，走不出独立行情，最好成绩就是跟随大盘。

仅供参考。

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