上海楼市：刚需可以考虑看房了！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

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以下上海购房答疑内容，来自 微信公众号“沪叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，闵行的古美地区和普陀的长征板块，哪一个未来发展潜力比较大呢？

沪叔： 你好，肯定是古美，因为古美板块在整个上海来讲，它属于西南板块，整个上海的发展其实也是在西南角来进行一个发展，所以说相对来说价格其实不低，因为发展的方向就在这个地方，整个古美板块实际上是非常成熟的，包括这里面的交通十二号线贯穿于整个古美板块，包括医疗资源，包括学校、其实相对来说它是比较均衡的，可能也不是说某一块比较强。其实这一块的生活的便利性还是非常的优质的。再加上其实跟徐汇也就是一街之隔，以后很多徐汇的利好的因素都会导到古美来。还有一个，其实古美它是背靠着漕河泾，然后为这个板块源源不断的输送这种高收入的人群在里面买。相比起古美来讲，长征这个板块其实弱很多，它一直不在整个普陀的发展线上，包括普陀区现在在发展真如，它也不是在这个发展板块里面，包括也没有一个比较好的一个学校。本来普陀就没有什么好学校，第二个整个板块其实界面实际上是比较老的，因为以前都是一些厂房，新村，这个是限制了它的发展。

第三个整个板块上其实是被长宁吸走了很多东西，可能人家宁愿到长宁的北新泾，也不愿意到长征这个地方来。所以说这两个地方对比的话，还是古美远远好于长征板块。

提问：沪叔，你好，孩子后面上初中，想为孩子在浦东买套初中学区房，建平西校、进才北校、进才实验是不是比较好呢？有哪些选择呢？

沪叔： 你好，这三所是比较优质公办初中，对口建平西校的小区房龄比较大，而且电梯房比较少，主要是以八十至九十年代楼梯房为主；而对口进才北小的小区选择教多，从九十年代楼梯到2010年代电梯房都有；而进才实验所处地段不错，品质相比较高，买房的门槛有点高。

提问：沪叔，你好，首套房，预算在450万，刚需上车，5年后考虑置换，想问一下沪叔徐泾北买房怎么样呢？

沪叔： 你好，徐泾北这个区域在大虹桥辐射范围内，主要以次新动迁房为主，日常通勤依赖17号线，距离徐盈路只有一站，比较近，像陆家角馨苑、徐泾北城馨浦苑都可以关注。

提问：沪叔，你好，我想咨询下是买环沪的住宅好还是买上海的公寓好，青浦汇金路地铁站宝龙广场这里的公寓能买吗，手头钱也不多，因为在青浦徐泾工作。

沪叔： 你好，从投资的角度上，不论是环沪的住宅还是还是说酒店式公寓，实际上都是需要避坑的，出租回报率低，转手当下也更加困难，如果一定要选择一个产品的话，那个人建议选择环沪比较有能级的城市买一个小套的住宅，抵抗当下的经济通胀，总价200-300w去看苏州，300w+去看杭州，100w-200w花桥站地铁口或花桥城西地铁口，其他地铁口均不要碰，其他城市均不碰。

提问：沪叔，你好，今年想买房投资，已婚名下一套房，唐镇买房合不合适呢？买在这里升值潜力大吗？

沪叔： 你好，不建议。从整体来看，唐镇的配套设施并不是最优的，商业中心配套建设不完善，日常买菜与生活都不太便捷，加上唐镇整体面积大，商业体距离远，居民购物不太方便，且地铁线距离远，公路交通还相对便利。同时，唐镇离上海市中心远，地理位置偏僻，整体客群比较单一。再看唐镇地区的产业是较为发达的，优质学校较多；在此条件下，居住环境、社区品质成为区分房价的核心因素，唐镇最佳投资建议及选择。

提问：沪叔，你好，八百万预算在浦西能买什么二手房？

沪叔： 你好，这个预算其实不算很低，但在涨了两轮的当下，房价下想买合心意的好房子是不容易的。一面要选择未来有上升空间的，所以尽量选择城市的发展节点上的一方。另一方面，在产品上优选近十年内的次新房，以及不会被淘汰的户型，未来置换时更好议价和换手。浦西整体的发展以西南为佳，东北面的发展相对滞后。八百万可以住闵行徐汇的中外环板块。八百万预算在闵行，如果想要通勤方便，商业配套丰富，可以选择龙柏、金汇这两个板块，一边是传统市区，一边是大虹桥新宇宙中心，位置较好，但片区内都是九十年代的房子。如果想要自住舒适又兼顾升值，那么古美莘庄都是很好的选择，但是八百万可能只能买的相对小一些，比如新时代富佳花园小区是2006到2008年的小区，单价八点九万左右，八百多万可以买一个九十多平的两房。二零零五年之后的商品房户型都还不差，两开间朝南，且南北通透。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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