全额付款后发现出卖人竟不是房主，买卖合同还有效吗？

楼市说法第23期

REAL ESTATE TALK

小王与小张签订了一份买卖合同，约定：小王三个月后将其自住的一套房屋以市场价卖给小张。

(资料图片)

三个月后，小张要求小王交付房屋、办理过户手续，但这时小王表示：这套房屋是其父亲老王的房子，老王不同意卖房。小张将小王告上法庭要求其履行合同，小王辩称：自己根本不是房屋的所有人，买卖合同无效。

那么，出卖人不是房屋主人，房屋买卖合同还有效吗？

文香哲律师点评：

首先，小王和小张签订的买卖合同有效。在民法上，出卖人在缔约时不具有房屋的所有权，不影响该房屋买卖合同的效力。因为在买卖合同中，小王和小张之间形成的是债权关系，而房屋的所有权取得与否，是物权关系，债权关系的形成不以物权为前提，因此该合同是有效的。

但是，由于该合同约定的房屋并非小王所有，小王也就无法处分这套房屋。《民法典》规定，“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”

在这样的情况下，小张只能要求小王承担违约责任了。

因此，在订立买卖合同时，为实现合同目的，规避法律风险，应事先明确标的物的所有权。比如，我国不动产物权采用登记主义，可以在不动产登记中心查询其产权，而其他动产的购买，应尽量在有资质的商家处以合理价格购入。

楼市温州法律顾问：文香哲律师

热线电话：18057755757

北京德恒（温州）律师事务所

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