每日观点：“第三支箭”首单落地：招商蛇口“尝鲜”，房企定增获批步伐加快

近日，招商蛇口（001979）定增方案获得中国证券监督管理委员会同意注册批复。至此，招商蛇口成为“第三支箭”以来首单定增获批的房企，这也意味着“第三支箭”政策的实际落地，A股房企融资渠道又开一闸。

【资料图】

与此同时，更多发布定增方案的房企获批速度也正在加快。截至目前，A股多家房企保利发展（600048）、中交地产（000736）、福星股份（000926）、大名城（600094）、陆家嘴等陆续公告定增事项获得交易所审核通过，距离获得证监会通过只差一步，这也说明“第三支箭”落地正在加速。

招商蛇口定增获批，意味着“第三支箭”政策的实际落地，A股房企融资渠道又开一闸。资料图片

招商蛇口摘得“第三支箭”首单

从启动募资到正式获批，招商蛇口的定增事项耗时193天。

2022年12月5日，招商蛇口公告称，为充分发挥上市公司股权融资功能，促进公司高质量可持续发展，拟发行股份购买资产并募集配套资金。对此，招商蛇口计划通过发行股份收购南油集团24%股权、招商前海实业2.89%股权，总对价约89.28亿元，并向包括招商局投资发展在内的不超过35名特定投资者非公开发行股票募集配套资金，募集资金不超过85亿元，主要用于10个存量住宅项目后续建设及交付。

招商蛇口定增募资曾两度被深交所问询，这也说明虽然房企股权融资开闸，但是交易所对房企股权融资的审核依然审慎。今年2月27日、3月27日，招商蛇口先后收到深交所的审核问询函，涉及业绩承诺合理性、存货减值风险、股份锁定安排等问题。招商蛇口用长达362页的篇幅，仔细回答了深交所的问询。

5月30日，招商蛇口发布公告称，于5月29日收到深交所重组委出具的《深圳证券交易所并购重组审核委员会2023年第6次审议会议结果公告》，深交所重组委对其提交的增发事项进行了审议，审议结果为：本次交易符合重组条件和信息披露要求。

随后在6月16日，招商蛇口发布公告称，公司发行股份购买资产并募集配套资金方案获中国证券监督管理委员会同意注册批复，至此，招商蛇口成为“第三支箭”后获得证监会批准的首单定增募资的房企。

房企股权融资获批步伐加快

与此同时，记者注意到，进入5、6月份，交易所对房企定增募资的审核速度加快。

除了招商蛇口外，保利发展、中交地产、福星股份、大名城、陆家嘴等陆续公告定增事项获得交易所审核通过。

6月6日，福星股份定增方案率先获得了深交所审核通过；紧接着，6月7日，中交地产的定增方案率先获得了深交所的通过。

随后在6月12日，保利发展定增“大单”也获得上交所通过。当天，保利发展发布公告称，于2023年6月9日收到上海证券交易所出具的《关于保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行股票审核意见的通知》，具体审核意见为：“保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行股票申请符合发行条件、上市条件和信息披露要求。本所将在履行相关程序后提交中国证监会注册。”

根据此前修订方案，保利发展发行对象为包括实际控制人保利集团在内的不超过35名符合中国证监会规定的特定对象，拟募资总额不超过125亿元，计划投资到14个项目以及补充流动资金。

保利发展、中交地产、福星股份等房企定增获得交易所审批之后，就只差由证监会审核的最后一关。

此外，“第三支箭”政策出台以来，房企定增募资方案中最大的一单——万科150亿元的定增募资经过3个月的等待，也在5月19日获得了深交所的受理。

“定增集中获批表明有关部门加速推进房企股权融资的进度，支持房企股权融资的政策实际落地，获批企业涵盖了央企、地方国企和民企，政策支持覆盖面较宽。定增计划有助于房企增厚资本金、降低杠杆率，进一步优化资产负债表，改善现金流表现，也有助于部分房企拓展加杠杆的空间，注入更多优质资产，增强经营实力。”中指研究院企业研究总监刘水表示。

350亿元“活水”正在途中

“第三支箭”政策发布后，越来越多的房企主动尝试股权融资。据中指研究院统计，截至目前，共有37家房企公布了定增募资方案，其中包括碧桂园、万科、保利发展等头部企业，也包括大名城、旭辉、荣盛发展（002146）、新城控股（601155）等民营房企，还包括世茂股份、金科股份（000656）等出险房企。根据已公布的定增募资的金额，37家房企拟募资金额已经超过350亿元。

图/中指研究院

接下来，“第三支箭”的加速落地有望成为房企融资新的“活水”。根据中指研究院统计，2023年1-5月，信用债、海外债、信托、ABS(即资产证券化)等渠道发行规模仍在下降通道，特别是信托等非标渠道，投放规模持续压降，具体来看，房地产行业信用债融资1947.2亿元，同比下降4.5%；海外债同比下降22.5%；信托融资同比下降65.4%；ABS融资同比下降15.2%。

“这也表明投资人对行业风险仍有顾虑和考量，多数投资人仍在持续观察销售市场复苏进度。由于当前销售市场复苏的结构性，投资人对房企特别是民营房企发债的各项要求仍然存在，民营房企发债范围仍较为有限。”刘水表示。

但是，刘水也同时指出，这些已经公布定增方案的房企，定增计划能否实际募资成功仍存在不确定性。此外，当前上市房企估值普遍走低，持续低迷的估值削弱了定增计划对原股东的吸引力。